Αριθμός Πρωτοκόλλου: ΕΣ/ΚΛΙΜ.Ζ/156/2025

Το Ζ΄ Κλιμάκιο του Ελεγκτικού Συνεδρίου εξέτασε τη νομιμότητα της διαδικασίας εκμίσθωσης του ακινήτου του πρώην στρατοπέδου «Ανδρικάκη» (ΑΒΚ 3967) από την ΕΤΑΔ Α.Ε. προς τον Δήμο Δράμας, με σκοπό την υλοποίηση της δράσης δημιουργίας κόμβου οπτικοακουστικών τεχνών. Η σύμβαση, διάρκειας 30 ετών, προβλέπει αντάλλαγμα που υπερβαίνει το όριο των 500.000 ευρώ, καθιστώντας τον προσυμβατικό έλεγχο υποχρεωτικό. Το Κλιμάκιο έκρινε ότι η απευθείας εκμίσθωση προς τον Δήμο είναι νόμιμη, καθώς πληρούνται οι προϋποθέσεις του Κανονισμού της ΕΤΑΔ και εξυπηρετούνται σκοποί τοπικής ανάπτυξης και δημοσίου συμφέροντος, καταλήγοντας στο συμπέρασμα ότι δεν υφίσταται νομικό κώλυμα για την υπογραφή της σύμβασης.

Σε περίπτωση εκποίησης από τον e-ΕΦΚΑ του ιδανικού του μεριδίου επί ακινήτου, του οποίου η εξουσία διαχείρισης και εκμετάλλευσης αυτού είχαν περιέλθει στο Ελληνικό Δημόσιο και ήδη στην Εταιρεία Ακινήτων Δημοσίου (ΕΤ.Α.Δ.) α. ποιο είναι το εμπράγματο δικαίωμα που μεταβιβάζει ο Φορέας, β. εάν, για τη εκποίηση του ανωτέρω ιδανικού μεριδίου, απαιτείται η σύμφωνη γνώμη της διαχειρίστριας και γ. ποιος θα εισπράξει το τίμημα της πώλησης του ακινήτου. Ο e-ΕΦΚΑ ως κύριος ή η ΕΤΑΔ, ως έχουσα τη διαχείριση και εκμετάλλευση του ακινήτου, για λογαριασμό του Δημοσίου.(...)Ο e-ΕΦΚΑ, ως έχων το δικαίωμα της πλήρους κυριότητας επί του ποσοστού 1/3 εξ αδιαιρέτου επί του ακινήτου, δύναται να μεταβιβάσει αυτό ελεύθερα, χωρίς να απαιτείται η σύμφωνη γνώμη της διαχειρίστριας, εισπράττοντας ταυτόχρονα το τίμημα της πώλησης, αφού οι ανωτέρω εξουσίες της ΕΤ.Α.Δ. γεννούν ενοχικές αξιώσεις, οι οποίες όχι μόνο δεν αποστερούν τον κύριο από την άμεση εξουσία πάνω στο πράγμα και πρωτίστως την εξουσία διάθεσης αυτού, αλλά και παύουν με την εκποίηση του πράγματος (ομόφωνα).

Το Ζ΄ Κλιμάκιο του Ελεγκτικού Συνεδρίου εξέτασε τη νομιμότητα της διαγωνιστικής διαδικασίας σχετικά με την αγοραπωλησία και μίσθωση του ακινήτου «Ιαματική Πηγή & Κάμπινγκ Κοννιαβίτη» στον Δήμο Καμένων Βούρλων, το οποίο διαχειρίζεται το ΤΑΙΠΕΔ. Με το συνολικό οικονομικό αντάλλαγμα να ανέρχεται στα 11.018.074 ευρώ, το Κλιμάκιο αξιολόγησε τα υποβληθέντα στοιχεία και κατέληξε στο συμπέρασμα ότι δεν υφίσταται κανένα νομικό κώλυμα για την υπογραφή των τελικών συμβολαίων, επιτρέποντας με αυτόν τον τρόπο την ολοκλήρωση της διαδικασίας αξιοποίησης της περιουσίας αυτής.

Πρόκειται για την Πράξη 331/2025 του Ζ' Κλιμακίου (Ε' Θερινό) του Ελεγκτικού Συνεδρίου, η οποία εκδόθηκε στο πλαίσιο προσυμβατικού ελέγχου νομιμότητας. Αφορά το σχέδιο σύμβασης και τη διαδικασία απευθείας εκμίσθωσης τμήματος ακινήτου της ανώνυμης εταιρείας «ΕΤΑΔ» προς τον Δήμο ΒΒΒ. Το Κλιμάκιο διαπίστωσε ότι ο φάκελος δεν ήταν πλήρης και ότι απαιτούνταν διευκρινίσεις και συμπληρωματικά στοιχεία για τη διαμόρφωση ασφαλούς κρίσης, ιδίως ως προς την αιτιολογία σύναψης της σύμβασης, το ιστορικό διαχείρισης του ακινήτου, την πολεοδομική νομιμότητα (αυθαίρετες κατασκευές), το ύψος του ελάχιστου ετήσιου εγγυημένου μισθώματος και το περιεχόμενο του σχεδίου. Ως εκ τούτου, το διατακτικό αναβάλλει την έκδοση οριστικής Πράξης και διατάσσει τη συμπλήρωση του φακέλου με τα αναφερόμενα στο σκεπτικό έγγραφα και στοιχεία.

Η απόφαση του Ελεγκτικού Συνεδρίου αφορά τον προσυμβατικό έλεγχο νομιμότητας της διαδικασίας μακροχρόνιας εκμίσθωσης του Τμήματος Α΄ του ακινήτου με Α.Β.Κ. 6 στο Ηράκλειο Κρήτης, που διεξήγαγε η ΕΤ.Α.Δ. Α.Ε. με την εταιρεία «… Ι.Κ.Ε.». Το ακίνητο, ιδιοκτησίας του Δημοσίου, μεταβιβάστηκε στην ΕΤ.Α.Δ. Α.Ε. σύμφωνα με τον νόμο 4389/2016. Η διαδικασία περιλαμβάνει ηλεκτρονικό διαγωνισμό με τιμή εκκίνησης 19.500 ευρώ ετήσια, διάρκεια 30 έτη με δυνατότητα παράτασης 10 ετών. Το Κλιμάκιο δεν διαπίστωσε ουσιώδεις νομικές παράβασεις και ενέκρινε τη σύναψη της σύμβασης.

Η πράξη 193/2025 του Ζ' Κλιμακίου του Ελεγκτικού Συνεδρίου αφορά τον έλεγχο νομιμότητας της απευθείας σύμβασης εκμίσθωσης τμήματος του Ολυμπιακού Πόλου Φαλήρου (Ζώνη ΙΙΙ) από την «Εταιρεία Ακινήτων Δημοσίου Α.Ε.» (ΕΤΑΔ) προς την Περιφέρεια Αττικής. Το Κλιμάκιο εξέτασε τη διαδικασία αξιοποίησης του ακινήτου, το οποίο περιλαμβάνει μεταξύ άλλων το κλειστό γυμναστήριο Tae Kwon Do, την Πλατεία Νερού και την Εσπλανάδα, με σκοπό την ένταξή του σε σχέδιο ανάπλασης για τη δημιουργία του Μητροπολιτικού Πάρκου «Αέναον». Η διάρκεια της μίσθωσης ορίστηκε στα 40 έτη με δυνατότητα παράτασης, ενώ το ετήσιο αντάλλαγμα ορίστηκε στο ποσό του 1.000.000,00 ευρώ. Το Κλιμάκιο έκρινε ότι η διαδικασία ήταν σύννομη, καθώς η απευθείας σύμβαση εξυπηρετεί σκοπούς του ΟΤΑ β' βαθμού για την αναβάθμιση της ποιότητας ζωής των πολιτών, και κατέληξε στο συμπέρασμα ότι δεν κωλύεται η υπογραφή του εν λόγω σχεδίου σύμβασης.

Το Ζ' Κλιμάκιο του Ελεγκτικού Συνεδρίου επιλήφθηκε του προσυμβατικού ελέγχου νομιμότητας του σχεδίου σύμβασης για τη σύσταση και μεταβίβαση δικαιώματος επιφάνειας 99 ετών επί ακινήτου στην περιοχή Σάνη, από την εταιρεία «ΕΕΣΥΠ» (ως καθολική διάδοχο του ΤΑΙΠΕΔ), έναντι τιμήματος 4.000.000 ευρώ. Το Κλιμάκιο, αφού διαπίστωσε ελλείψεις στον υποβληθέντα φάκελο, έκρινε ότι απαιτούνται πρόσθετα στοιχεία για την έκδοση οριστικής κρίσης. Συγκεκριμένα, ζήτησε διευκρινίσεις σχετικά με το καθεστώς προστασίας της περιοχής (Καταφύγιο Άγριας Ζωής), την αιτιολόγηση της επιλογής σύστασης επιφάνειας αντί πώλησης και την έκβαση αίτησης διόρθωσης κτηματολογικών στοιχείων. Ως εκ τούτου, το διατακτικό αναβάλλει την οριστική κρίση και διατάσσει την αρμόδια συμπλήρωση του φακέλου με τα αναφερόμενα στοιχεία.

Η Πράξη 69/2024 του Ζ' Κλιμακίου του Ελεγκτικού Συνεδρίου αφορά αίτημα προσυμβατικού ελέγχου που υποβλήθηκε από την ανώνυμη εταιρεία «… Α.Ε.». Το αίτημα σχετιζόταν με σχέδιο συμβολαίου πώλησης ακινήτου του Ταμείου Αξιοποίησης Ιδιωτικής Περιουσίας του Δημοσίου (ΤΑΙΠΕΔ) στον Ταύρο Αττικής, καθώς και με σχέδιο ιδιωτικού συμφωνητικού αναγνώρισης υποχρεώσεων. Το Κλιμάκιο έκρινε ότι το αίτημα ήταν απαράδεκτο. Αυτό συμβαίνει διότι, κατά το άρθρο 326 του ν. 4700/2020, η ενεργοποίηση της διαδικασίας προσυμβατικού ελέγχου επιτρέπεται αποκλειστικώς και μόνον από τον υποκείμενο σε έλεγχο φορέα δημοσίου ενδιαφέροντος (ΤΑΙΠΕΔ), ο οποίος εν προκειμένω δεν είχε λάβει απόφαση υποβολής του σχετικού αιτήματος.

ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΟΥ.(...)Υπό αυτές τις περιστάσεις, και σύμφωνα με όσα έγιναν δεκτά ανωτέρω στη σκέψη 7, το Δικαστήριο κρίνει ότι η επιλεγείσα διαδικασία κτήσης με αγορά του επίμαχου ακινήτου ως μοναδικού είναι αιτιολογημένη για τους ακόλουθους λόγους: i) Μετά τον χαρακτηρισμό, με την απόφαση 708175/25.01.2021 του Υπουργείου Πολιτισμού και Αθλητισμού, των κυρίων κτισμάτων του ακινήτου ως μνημείων (κεντρικό κτίριο παραγωγικής διαδικασίας, κατοικία ιδιοκτήτη, διευθυντή, κατοικίες εργατών, βοηθητικά κτίσματα, πύλη) σύμφωνα με τις διατάξεις της παρ. 1β του άρθρου 6 του ν. 3028/2002, ήτοι ως νεότερων πολιτιστικών αγαθών που είναι προγενέστερα των τελευταίων εκατό ετών και χαρακτηρίζονται μνημεία λόγω της αρχιτεκτονικής, βιομηχανικής, κοινωνικής, πολιτισμικής και εν γένει ιστορικής σημασίας τους, το ακίνητο απέκτησε την απαιτούμενη από το άρθρο 191 του Κ.Δ.Κ. μοναδικότητα, η οποία του προσδίδεται αφ΄εαυτής λόγω ακριβώς των μνημειακών χαρακτηριστικών του. Τούτο, σε συνδυασμό με την αδυναμία του Δήμου να αποκτήσει το εν λόγω ακίνητο δια της οδού της ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης, λόγω μεγάλης ήδη ρυμοτομικής επιβάρυνσης της ιδιοκτησίας Ι….., κατέστησαν την αγορά του ακινήτου την μόνη οδό κτήσης του από τον Δήμο Μεταμόρφωσης προκειμένου τα κτίσματα και ο χώρος που τα περιβάλλει να τύχουν της αναγκαίας αποκατάστασης, προστασίας, ανάδειξης και διατήρησης στο διηνεκές, σε, κατά το δυνατό, εναρμόνιση με τον πολεοδομικό ιστό στον οποίο εντάσσονται. Περαιτέρω, εφόσον προκύπτει από τα προσκομισθέντα ενώπιον του Τμήματος στοιχεία ότι διενεργήθηκε έλεγχος της νομικής κατάστασης του ακινήτου από δικηγόρο, δεν επιδρά επί του κύρους της διαδικασίας η τυπική παράλειψη σύνταξης σχετικής έκθεσης που επεσήμανε το Κλιμάκιο, αποστερούνται δε του ερείσματός τους όλα τα πρόσθετα ζητήματα που εγείρει η προσβαλλόμενη σε σχέση με τις αμφιβολίες και τους κινδύνους που εγκυμονεί η φερόμενη παράλειψη αυτής. Κατ΄ακολουθία του συνόλου των ανωτέρω σκέψεων, η κρινόμενη προσφυγή πρέπει να γίνει δεκτή, να ανακληθεί η προσβαλλόμενη 684/2023 Πράξη του Ζ΄ Κλιμακίου του Ελεγκτικού Συνεδρίου

ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΙΚΟΣ ΠΡΟΣΔΙΟΡΙΣΜΟΣ ΦΟΡΟΛΟΓΗΤΕΑΣ ΑΞΙΑΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ-ΠΙΣΤΟΠΟΙΗΜΕΝΟΙ ΕΚΤΙΜΗΤΕΣ (...)Περαιτέρω, σύμφωνα με τα ίδια πρότυπα, η προσέγγιση του κόστους είναι η πλέον πρόσφορη για κατηγορίες ακινήτων σε ορισμένες περιοχές (όπως ενδέχεται να είναι η ένδικη), ιδίως, λόγω έλλειψης κίνησης στην οικεία αγορά (και της συνακόλουθης έλλειψης επαρκών στοιχείων για αγοραπωλησίες ή/και μισθώσεις). Εν προκειμένω, στην ΥΑ 8843/2020 ορίστηκε ότι οι εκτιμητές μπορούσαν να επιλέξουν οι ίδιοι τη μέθοδο εκτίμησης, ανάλογα με το είδος του ακινήτου, τα διαθέσιμα στοιχεία και τις ιδιαιτερότητες της περιοχής και της αγοράς, καθώς και ότι μπορούσαν να χρησιμοποιήσουν περισσότερες μεθόδους, προσδίδοντας συντελεστή στάθμισης σε κάθε μέθοδο (βλ. άρθρο 3 παρ. 4 ΥΑ), με τη διευκρίνιση ότι η συγκριτική μέθοδος αποτελούσε την κύρια μέθοδο εκτίμησης (άρθρο 3 παρ. 5 ΥΑ), σε περίπτωση όμως έλλειψης (επαρκών) στοιχείων για πρόσφατες αγοραπωλησίες ακινήτων οι εκτιμητές μπορούσαν να χρησιμοποιήσουν, κατά την κρίση τους, αφενός τη μέθοδο εισοδήματος αφετέρου τη μέθοδο του (αποσβεσμένου) κόστους. Υπό τα δεδομένα όμως αυτά δεν προκύπτει ότι η Διοίκηση έλαβε προσηκόντως υπόψη την ανωτέρω μεθοδολογική πτυχή της συγκριτικής προσέγγισης (ή, γενικότερα, ότι εξέτασε την υιοθέτηση και διαμόρφωση πρόσφορης εκτιμητικής μεθοδολογίας, ενόψει των διαθέσιμων στοιχείων), καθώς οι «οδηγίες» της προς τους πιστοποιημένους εκτιμητές περιορίστηκαν κατ’ ουσία στη συλλογή και αξιοποίηση στοιχείων περί συγκριτικών πωλήσεων και αγγελιών πώλησης, χωρίς ταυτόχρονη υποχρέωση αυτών, επί ελλείψεως επαρκών στοιχείων πραγματικών συναλλαγών, να αναζητήσουν και λάβουν υπόψη (και) σχετικών (διαθέσιμων, επαρκών και αξιόπιστων) στοιχείων περί συγκριτικών μισθώσεων, ή σε διαφορετική δε περίπτωση στοιχείων που προκύπτουν κατά την εφαρμογή της προσέγγισης του κόστους, μολονότι, κατά τον νόμο (τόσο κατά την 1067780/82/Γ0013/9.6.1994 απόφαση του Υπουργού Οικονομικών όσο και κατά την ΥΑ 8843/2020), η τιμή εκκίνησης/ζώνης αναφέρεται στη συνολική αξία οικοπέδου και κτίσματος που αναλογεί σε ένα τ.μ. επιφάνειας νεόδμητης κατασκευής (καινούργιας μονοκατοικίας ή καινούργιου διαμερίσματος Α΄ ορόφου), με ορισμένα χαρακτηριστικά. Τούτο δε είχε ως πρακτικό αποτέλεσμα (που εκδηλώθηκε και στις δύο εισηγήσεις των εκτιμητών για την ένδικη ζώνη) τον εν γένει αποκλεισμό από την εφαρμοσθείσα μεθοδολογία της συνεκτίμησης των διαθέσιμων στοιχείων περί μισθώσεων και κόστους κατασκευής/αντικατάστασης, χωρίς επαρκή δικαιολογία, βάσει τεκμηριωμένης μελέτης του ζητήματος. Ενόψει όλων των ανωτέρω, ήταν μη νόμιμη η τηρηθείσα από τη Διοίκηση διαδικασία και μεθοδολογία εκτίμησης, που αποτέλεσε τη βάση για την έκδοση της επίδικης κανονιστικής ρύθμισης (περί της τιμής εκκίνησης στη Ζ ζώνη της Δημοτικής Ενότητας ... του Δήμου ...-...). Δια ταύτα Δέχεται την αίτηση.Ακυρώνει την υπ’ αριθμ. 57732 ΕΞ 2021/18.5.2021 κοινή απόφαση του Υπουργού Οικονομικών και του Υφυπουργού Οικονομικών (Β΄ 2375/7.6.2021), κατά το μέρος με το οποίο ορίστηκε η τιμή εκκίνησης του συστήματος αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων της Ζ ζώνης της Δημοτικής Ενότητας ... του Δήμου ... - .... Ορίζει ως χρόνο έναρξης των αποτελεσμάτων της ακύρωσης την προηγούμενη της δημοσίευσης της παρούσας απόφασης ημέρα.