Αριθμός Πρωτοκόλλου: ΝΣΚ/287/2017

Φορολογία ή μη της πλασματικής μεταβίβασης, από τον οικοπεδούχο στον εργολάβο, του εργολαβικού ανταλλάγματος, στις περιπτώσεις μεταβίβασης σε τρίτο, καθ’ υπόδειξη του εργολάβου, διηρημένων ιδιοκτησιών υπαγομένων σε Φ.Π.Α. Υπολογισμός της αξίας αυτής.(..)Κατάσταση :  Εκκρεμεί αποδοχή 
α) Στις περιπτώσεις μεταβίβασης, καθ’ υπόδειξη του εργολάβου, διηρημένων ιδιοκτησιών υπαγομένων σε Φ.Π.Α., που αντιστοιχούν σε χιλιοστά του οικοπέδου, που αποτελούσε το εργολαβικό αντάλλαγμα, έχουν εφαρμογή οι διατάξεις του άρθρου 2 παρ. 2 του α.ν. 1521/1950 περί διπλής μεταβίβασης και υπάρχει υποχρέωση υποβολής δήλωσης και καταβολής του αναλογούντος Φ.Μ.Α., για την πλασματική αυτή μεταβίβαση. (ομοφ.) β) Η αξία της πλασματικής μεταβίβασης, πρέπει να υπολογίζεται με βάση την αντικειμενική αξία των μεταβιβαζομένων χιλιοστών του οικοπέδου, εφόσον στην εργολαβική σύμβαση δεν αναγράφεται αξία μεγαλύτερη από την αντικειμενική, οπότε λαμβάνεται υπόψη η τελευταία. (πλειοψ.)

Η απόφαση αφορά την απόρριψη ενδικοφανούς προσφυγής που ασκήθηκε κατά πράξης διοικητικού προσδιορισμού φόρου μεταβίβασης ακινήτου (ΦΜΑ), συνολικού ύψους 5.098,50€. Ο προσφεύγων, έχοντας αρχικά τύχει απαλλαγής ΦΜΑ για πρώτη κατοικία το 2022, προέβη σε τροποποίηση της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας και στη συνέχεια υπέβαλε συμπληρωματική δήλωση ζητώντας την άρση της απαλλαγής, καθώς επρόκειτο να προβεί σε πώληση ενός μέρους του ακινήτου εντός της πενταετίας. Η φορολογική αρχή υπολόγισε τον φόρο με βάση το δηλωθέν τίμημα της επικείμενης πώλησης (€165.000,00) εφόσον ήταν υψηλότερο της αντικειμενικής αξίας, όπως προβλέπει ο νόμος. Ο προσφεύγων ισχυρίστηκε ότι ο φόρος έπρεπε να υπολογιστεί με βάση την αρχική αξία (€77.300,00) κατά τον χρόνο τροποποίησης της σύστασης. Η Διεύθυνση Επίλυσης Διαφορών απέρριψε την προσφυγή, κρίνοντας ότι ο φόρος ορθώς υπολογίστηκε βάσει της αξίας του ακινήτου κατά τον χρόνο υποβολής της δήλωσης για τη νέα μεταβίβαση.

Η απόφαση της Διεύθυνσης Επίλυσης Διαφορών 165/2025 απορρίπτει την ενδικοφανή προσφυγή δύο συγκυρίων (αδελφών) κατά πράξεων προσδιορισμού Φόρου Μεταβίβασης Ακινήτου (ΦΜΑ) και Φόρου Δωρεάς της Δ.Ο.Υ. Πύργου, που εκδόθηκαν λόγω διανομής κοινού οικοπέδου. Οι προσφεύγοντες ζήτησαν την ακύρωση των πράξεων, υποστηρίζοντας ότι η αντικειμενική αξία του οικοπέδου (336 €/τ.μ.) είναι υπερβολική και αντικειμενικά άδικη, επικαλούμενοι δικαστικές αποφάσεις για ΕΝΦΙΑ προηγούμενων ετών που προσδιόρισαν την αγοραία αξία στα 60 €/τ.μ. και έκθεση πιστοποιημένου εκτιμητή. Η ΔΕΔ απέρριψε τους ισχυρισμούς, κρίνοντας ότι δεν υπάρχει δεδικασμένο για τον ΦΜΑ του έτους ενδιαφέροντος και ότι η Διοίκηση είναι υποχρεωμένη να εφαρμόζει τις νέες αντικειμενικές αξίες του 2022. Επιπλέον, τόνισε ότι η αμφισβήτηση της αντικειμενικής έναντι της αγοραίας αξίας ανήκει αποκλειστικά στην αρμοδιότητα του Διοικητικού Πρωτοδικείου. Ως εκ τούτου, επικυρώθηκε ο καταλογισθείς φόρος συνολικού ύψους 8.544,25 ευρώ.

Η απόφαση 705/2025 αφορά την αποδοχή ενδικοφανούς προσφυγής φορολογούμενου κατά της άρνησης του Κέντρου Φορολογίας Κεφαλαίου (ΚΕΦΟΚ) Αττικής να επιστρέψει Φόρο Μεταβίβασης Ακινήτου (ΦΜΑ) και δημοτικό φόρο, συνολικού ύψους 2.472,00€. Ο φόρος είχε καταβληθεί λόγω δήλωσης μεταβίβασης, αλλά η αγοραπωλησία ματαιώθηκε και το συμβόλαιο δεν συντάχθηκε. Το ΚΕΦΟΚ είχε απορρίψει το αίτημα επιστροφής επικαλούμενο την παρέλευση της ετήσιας προθεσμίας του α.ν. 1521/1950. Η Διεύθυνση Επίλυσης Διαφορών έκρινε ότι ο ισχυρισμός του προσφεύγοντα είναι βάσιμος, καθώς ισχύει η πενταετής προθεσμία του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας (ν. 5104/2024), ή εναλλακτικά, η δυνατότητα ακύρωσης της πράξης λόγω πρόδηλης έλλειψης φορολογικής υποχρέωσης εντός τριών ετών. Συνεπώς, ακυρώνεται η αρχική πράξη προσδιορισμού ΦΜΑ και διατάσσεται η επιστροφή του αχρεωστήτως καταβληθέντος ποσού.

Φορολογία μεταβιβάσεως ακινήτων. Επιστροφή ΦΜΑ εξαιτίας μεταγενέστερης μείωσης δηλωθέντος τιμήματος.(..)Κατάσταση :  Αποδεκτή 
Δεν είναι νόμιμη, κατ άρθρο 16 παρ.2 του Ν 1521/50, η επιστροφή στον αγοραστή ακινήτου μέρους του καταβληθέντος φόρου μεταβίβασης ακινήτων εξαιτίας μεταγενέστερης μείωσης του δηλωθέντος τιμήματος λόγω ατονίας υφιστάμενης αναβλητικής αίρεσης, αφού η πιο πάνω διάταξη προϋποθέτει ματαίωση της μεταβίβασης. Μη επιτρεπτή ωσαύτως η ανάκληση δήλωσης ΦΜΑ όταν αυτή αναφέρεται στο ύψος του δηλωθέντος τιμήματος.

Εξόφληση φόρου με μεταβίβαση σε τρίτο ακινήτου και εκχώρηση του τιμήματος στο Ελληνικό Δημόσιο.

Προβληματικές επιχειρήσεις. Εφαρμογή των διατάξεων της παρ.2 του άρθρου 2 του ΑΝ 1521/50 (περί διπλής μεταβίβασης), σε περίπτωση μεταβίβασης ακινήτου, επιχείρησης που έχει υπαχθεί σε καθεστώς ειδικής εκκαθάρισης του άρθρου 46α του Ν.1892/1990.(..)Κατάσταση :  Αποδεκτή 
Δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις εφαρμογής της παρ.2 του άρθρου 2 του ΑΝ 1521/50 (περί διπλής μεταβίβασης), σε περίπτωση μεταβίβασης ακινήτου επιχείρησης, που έχει υπαχθεί σε καθεστώς ειδικής εκκαθάρισης του άρθρου 46α του Ν.1892/90, σε πρόσωπο τρίτο, για λογαριασμό του οποίου είχε πλειοδοτήσει στον διενεργηθέντα πλειοδοτικό διαγωνισμό άλλο πρόσωπο.

Η απόφαση 350 της Διεύθυνσης Επίλυσης Διαφορών, με ημερομηνία 17.02.2025, απορρίπτει την ενδικοφανή προσφυγή μιας επιχείρησης κατά Οριστικής Πράξης Διορθωτικού Προσδιορισμού Φόρου Μεταβίβασης Ακινήτου (ΦΜΑ) για το φορολογικό έτος 2019. Ο έλεγχος είχε προσδιορίσει τη φορολογητέα αξία ενός οικοπέδου έκτασης 2.170,68 τ.μ. στα 569.029,00 € αντί της δηλωθείσας αξίας των 324.672,73 €. Η διαφορά οδήγησε σε καταλογισμό συνολικού ποσού 11.215,96 € (κύριος φόρος 7.330,69 €, πρόστιμο 3.665,35 € και δημοτικός φόρος 219,92 €). Ο προσδιορισμός της αξίας, σε περιοχή που δεν ίσχυε το αντικειμενικό σύστημα το 2019, βασίστηκε στα συγκριτικά στοιχεία και, λόγω μεγάλης απόκλισης, εφαρμόστηκε η ΠΟΛ.1129/2004 λαμβάνοντας τον μέσο όρο μεταξύ της αξίας των συγκριτικών και της αντικειμενικής αξίας της πρώτης εφαρμογής (2022). Η ΔΕΔ επικυρώνει την πράξη, καθώς η προσφεύγουσα δεν προσκόμισε νέα ή πιο πρόσφορα στοιχεία.

Η απόφαση 706/2025 της Διεύθυνσης Επίλυσης Διαφορών (ΔΕΔ) αποδέχεται την ενδικοφανή προσφυγή κατά της απάντησης του Κέντρου Φορολογίας Κεφαλαίου (ΚΕΦΟΚ) Αττικής. Το ΚΕΦΟΚ είχε απορρίψει την αίτηση του προσφεύγοντος για επιστροφή Φόρου Μεταβίβασης Ακινήτου (ΦΜΑ) και δημοτικού φόρου, συνολικού ύψους 2.472,00 €, ο οποίος είχε καταβληθεί αχρεώστητα λόγω μη σύνταξης του μεταβιβαστικού συμβολαίου. Η απόρριψη βασίστηκε στην παρέλευση της ετήσιας προθεσμίας (άρθρο 16 α.ν. 1521/1950). Η ΔΕΔ έκρινε ότι ο ισχυρισμός του προσφεύγοντος είναι βάσιμος, καθώς η προθεσμία για επιστροφή ΦΜΑ λόγω μη σύνταξης συμβολαίου είναι πενταετής, σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 42 παρ. 5 ν. 5104/2024. Κατά συνέπεια, η ΔΕΔ ακυρώνει την πράξη απόρριψης του ΚΕΦΟΚ και διατάσσει την επιστροφή του αχρεώστητα καταβληθέντος ποσού.

Φορολόγηση του εισοδήματος από ακίνητα που μεταβιβάζονται με συμβολαιογραφικό προσύμφωνο πώλησης ακινήτου, στο οποίο περιέχεται ρήτρα αυτοσύμβασης.