Αριθμός Πρωτοκόλλου: 91209 ΕΞ 2026

ΘΕΜΑ : Εφαρμογή νέων διατάξεων μίσθωσης ακινήτων για τη στέγαση Δημοσίων Υπηρεσιών . ΣΧΕΤ : . : Ν . 3130/28-3-2003 ( ΦΕΚ 76/ τ . Α ')

Μίσθωση για στέγαση Δημοσίου. Δημοπρασία.(..)Κατάσταση :  Εκκρεμεί αποδοχή 
Είναι δυνατή, αζημίως για το Δημόσιο, η ακύρωση της διενεργηθείσης, κατά τις διατάξεις του π.δ/τος της 19/19-11-1932 Περί στεγάσεως Δημοσίων Υπηρεσιών, μειοδοτικής δημοπρασίας μισθώσεως ακινήτου για τη στέγαση δημοσίας υπηρεσίας, προ της εγκρίσεως των πρακτικών αυτής. Προϋποθέσεις, αρμοδιότητα και τρόπος ακυρώσεως.

Ερωτάται εάν στους διαγωνισμούς μίσθωσης ακινήτων που διενεργούνται από τη Διεύθυνση Στέγασης του e-ΕΦΚΑ, ο οποίος είναι Νομικό Πρόσωπο Δημοσίου Δικαίου και εφαρμόζει τις διατάξεις του Π.Δ. 715/1979, μπορεί να τύχει εφαρμογής η διάταξη του άρθρου 27 παράγραφος 2 του νόμου 3130/2003 (ΦΕΚ Α’ 76) περί μισθώσεων προς στέγαση υπηρεσιών του Δημοσίου.Η μη ύπαρξη στο Π.Δ. 715/1979 διάταξης ανάλογης εκείνης του άρθ. 27 παρ. 2 του ν. 3130/2003, δεν υπήρξε ηθελημένη επιλογή του νομοθέτη, ούτε δικαιολογείται καθ’ οιονδήποτε τρόπο από τον επιδιωκόμενο από αυτόν σκοπό, αντιθέτως, υπήρξε ακούσια και οφείλεται στο γεγονός ότι η ανάγκη ρύθμισης του κρίσιμου αυτού ζητήματος απλά διέλαθε της προσοχής του νομοθέτη κατά το χρόνο εκείνο, με αποτέλεσμα να δημιουργεί μία συστηματική αντίφαση στο δίκαιο των μισθώσεων ακινήτων για τη στέγαση δημοσίων υπηρεσιών, η οποία, για την ταυτότητα του νομικού λόγου, επιβάλλεται να θεραπευθεί με την πλήρωση του υπάρχοντος κενού, ώστε να επιλυθούν τα νομικά και πρακτικά προβλήματα, τα οποία ανακύπτουν ακριβώς λόγω της έλλειψής της και να ικανοποιηθεί το επιτακτικό δημόσιο συμφέρον, το οποίο συνίσταται στη στέγαση και απρόσκοπτη λειτουργία των υπηρεσιών του e-ΕΦΚΑ. Η κάλυψη του κενού πρέπει να γίνει με αναλογική εφαρμογή του άρθ. 27 παρ. 2 του ν. 3130/2003 και στις περιπτώσεις που μετά από τη διενέργεια δύο διαδοχικών δημόσιων μειοδοτικών διαγωνισμών, δεν ανευρίσκεται κτίριο κατάλληλο προς στέγαση υπηρεσίας του e-ΕΦΚΑ, με επιτρεπόμενη τη ζητούμενη χρήση γης. Η ανωτέρω αναλογική εφαρμογή ενδείκνυται για το λόγο ότι η προαναφερθείσα διάταξη είναι η πλησιέστερη προς το κρίσιμο νομικό ζήτημα και επομένως η πιο πρόσφορη προς αναλογική εφαρμογή, δεδομένου ότι θεσπίσθηκε με σκοπό την αντιμετώπιση του ίδιου ακριβώς πρακτικού και νομικού προβλήματος που μπορεί να ανακύψει στην απολύτως ομοειδή περίπτωση της μίσθωσης ακινήτου για στέγαση υπηρεσιών του Ελληνικού Δημοσίου (κατά πλειοψηφία).

Μίσθωση για στέγαση Δημόσιας Υπηρεσίας. Επιτροπή Στέγασης. Ένσταση ενώπιον αυτής. Αρμοδιότητα. Εγκρίνον όργανο.(..)Κατάσταση :  Αποδεκτή 
Η Επιτροπή Στέγασης έχει αποφασιστική αρμοδιότητα να αποφανθεί επί της υποβληθείσης ενστάσεως σχετικά με τη νομιμότητα διακήρυξης για στέγαση Δημόσιας Υπηρεσίας, την σχετική δε κρίση της διατυπώνει με απόφαση. Το αρμόδιο για την έγκριση των πρακτικών της δημοπρασίας όργανο, στα πλαίσια του διενεργούμενου από αυτό ελέγχου νομιμότητας, ελέγχοντας και τη νομιμότητα της απόφασης της Επιτροπής Στέγασης σχετικά με την κρίση αυτής επί της υποβληθείσης ενστάσεως, δύναται με αιτιολογημένη κρίση του να αποφασίσει διαφορετικά.

Η Πράξη 136/2025 του Ε΄ Κλιμακίου του Ελεγκτικού Συνεδρίου αφορά τον προσυμβατικό έλεγχο νομιμότητας σχεδίου προγραμματικής σύμβασης μεταξύ ανώνυμης εταιρείας («.. Α.Ε.») και του Υπουργείου Προστασίας του Πολίτη. Αντικείμενο της σύμβασης είναι η υλοποίηση του έργου «Αποπεράτωση κτιριακών εγκαταστάσεων για στέγαση της Δ/νσης Αστυνομίας Θεσπρωτίας» συνολικού προϋπολογισμού 7.502.000,00 ευρώ (με Φ.Π.Α.). Το Κλιμάκιο αποφάσισε ότι δεν κωλύεται η υπογραφή της σύμβασης, καθώς αυτή εμπίπτει στις διατάξεις του άρθρου 12 παρ. 4 και 6 του ν.4412/2016 περί συνεργασίας δημόσιων φορέων, εξαιρούμενη από το πεδίο εφαρμογής του νόμου περί δημοσίων συμβάσεων. Τέλος, έθεσε επισημάνσεις σχετικά με την προσθήκη συγκεκριμένης υπουργικής απόφασης στο προοίμιο και την απαίτηση προσυμβατικού ελέγχου του Ελεγκτικού Συνεδρίου για τυχόν τροποποιήσεις.

Τροποποίηση μισθωτηρίου συμβολαίου που καταρτίσθηκε με βάση τις διατάξεις για τη στέγαση δημοσίων υπηρεσιών σε υπομισθωτήριο, παρεπόμενο σύμβασης αντίστροφης χρηματοδοτικής μίσθωσης, που συνάπτει ο εκμισθωτής με εταιρεία χρηματοδοτικής μίσθωσης.(..)Κατάσταση :  Εκκρεμεί αποδοχή 
Δεν είναι επιτρεπτή η προσθήκη των προαναφερόμενων όρων στο μισθωτήριο συμβόλαιο, πολλώ δε μάλλον η τροποποίηση της επίμαχης σύμβασης μισθώσεως του Δημοσίου σε υπομίσθωση, κυρίως διότι αντίκειται στις αναγκαστικού δικαίου διατάξεις που διέπουν τις μισθώσεις για τη στέγαση των δημοσίων υπηρεσιών, σε κάθε δε περίπτωση διότι μια τέτοια σύμβαση (υπομίσθωση), όχι μόνον δεν εξυπηρετεί τις λειτουργικές ανάγκες της στεγαζόμενης δημόσιας υπηρεσίας ή άλλο δημόσιο σκοπό, που αποτελεί αναγκαία προϋπόθεση σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 79 του Δημοσίου Λογιστικού για τη συμβατική ανάληψη υποχρεώσεων σε βάρος του Δημοσίου, όταν τούτο δεν προβλέπεται από γενική ή ειδική διάταξη, αλλά και διότι «υποβιβάζει» την κύρια σύμβαση της μισθώσεως του Δημοσίου σε παρεπόμενη σύμβαση, εξαρτώμενη από τη σύμβαση της αντίστροφης χρηματοδοτικής μίσθωσης. Δεν είναι επιτρεπτή η χορήγηση εκ μέρους των κατά τόπους Κτηματικών Υπηρεσιών των παραπάνω δηλώσεων και βεβαιώσεων διότι παραβιάζουν ευθέως τις αναγκαστικού δικαίου διατάξεις του άρθρου 28 παρ.4 του Π.Δ/τος 19/19.11.1932, καθώς και τις διατάξεις του άρθρου 21 παρ.4 του ήδη ισχύοντος Ν 3130/2003.

ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ - ΜΙΣΘΩΜΑΤΑ Ακινήτων:Μη νόμιμη η εξόφληση του 1ου λογαριασμού του έργου «Διαμόρφωση μισθωμένου χώρου για τη λειτουργία του Κέντρου Συμβουλευτικής Υποστήριξης Γυναικών Θυμάτων Βίας», καθόσον: α) η μετά τη μίσθωση του ακινήτου ανάθεση της εκτέλεσης του έργου δε βρίσκει έρεισμα, ούτε στη διακήρυξη, ούτε στην απόφαση μίσθωσης του ακινήτου, καθώς ούτε στο οικείο συμφωνητικό μίσθωσης αυτού, ενώ αντιθέτως συνάγεται ότι το ακίνητο που μισθώθηκε δε διέθετε τις προβλεπόμενες από τη διακήρυξη προδιαγραφές και ως εκ τούτου δεν ήταν κατάλληλο για την στέγαση του Κέντρου Συμβουλευτικής Υποστήριξης, η δε μεταγενέστερη ανάθεση της εκτέλεσης του έργου της διαμόρφωσης του ως άνω μισθίου σε χώρο κατάλληλο για την στέγαση του ανωτέρω Κέντρου, δεδομένου ότι η διάρκεια της μίσθωσης είναι μόλις 28 μήνες, αντίκειται στις αρχές της χρηστής δημοσιονομικής διαχείρισης και της οικονομικότητας και β) η δαπάνη που αντιστοιχεί στο μηνιαίο μίσθωμα είναι πολύ υψηλή για μίσθωση ισογείου διαμερίσματος 90 τ. μ. και αντίκειται στην απόφαση απευθείας μίσθωσης του ακινήτου, όπου ορίζεται μηνιαίο μίσθωμα 388 ευρώ, χωρίς να προβλέπεται η δυνατότητα του Δήμου να διενεργήσει πρόσθετες δαπάνες για την ανακαίνιση του διαμερίσματος (άρθρο 194 του ΔΚΚ, π.δ. 270/1981, ΦΕΚ Α' 77/1981 και άρθρο 17 του ν.3130/2003, ΦΕΚ Α' 76/2003).

Η προσφεύγουσα εταιρεία ασκεί προδικαστική προσφυγή ζητώντας την ακύρωση της διακήρυξης με αριθμό 20/2017, επικαλούμενη παράνομους, ασαφείς και καταχρηστικούς όρους που παραβιάζουν τις αρχές υγιούς ανταγωνισμού και ίσης μεταχείρισης. Το αντικείμενο της σύμβασης αφορά «Υπηρεσίες Μελέτης Στρατηγικής Τεχνολογιών Πληροφορικής & Τεχνικής Υποστήριξης» με προϋπολογιζόμενη δαπάνη 426.532,26€ (χωρίς ΦΠΑ). Η προσφυγή επικεντρώνεται σε ουσιώδεις τροποποιήσεις της διακήρυξης, ασυμβίβαστους όρους βαθμολόγησης, αδικαιολόγητες απαιτήσεις δικαιολογητικών, ασαφή κριτήρια ποιοτικής επιλογής και δυσανάλογες απαιτήσεις προϋπηρεσίας. Αναλυτικότερα, διαμαρτύρεται για τροποποιήσεις στο αντικείμενο (προσθήκη νέας ενότητας εργασιών), αυθαίρετες μεταβολές ανθρωποπροσπάθειας (από 96 σε 108 ανθρωπομήνες) και ελάχιστης έκπτωσης (από 30% σε 25%), καθώς και για την απαίτηση πιστοποιήσεων ISO χωρίς δέσμευση ισοδυναμίας. Επιπλέον, θεωρεί αβάσιμες τις απαιτήσεις για 4 έργα τα τελευταία 5 έτη (με συγκεκριμένα ποσοτικά/ποιοτικά χαρακτηριστικά) και ασαφή κριτήρια για τα προσόντα της ομάδας έργου (π.χ. εμπειρία σε συγχρηματοδοτούμενα έργα).

Οι φορείς που διενεργούν ανοικτούς διαγωνισμούς, οφείλουν να τηρούν όλους τους κανόνες δημοσιότητας. Μεταξύ των άλλων, απαιτείται και η δημοσίευση της περίληψης της διακήρυξης και στο Τεύχος Διακηρύξεων Δημοσίων Συμβάσεων της Εφημερίδας της Κυβέρνησης, η δε δημοσιευθείσα περίληψη πρέπει να περιλαμβάνει όλα τα ουσιώδη στοιχεία της διακήρυξης. Η ως άνω δημοσίευση απαιτείται και όταν χωρεί επανάληψη της δημοπρασίας. Δηλαδή, όταν με απόφαση του αρμόδιου για τη διοίκηση του φορέα οργάνου, μετατίθεται η ημερομηνία διενέργειας του διαγωνισμού με τροποποιήσεις των όρων της διακήρυξης (τροποποίηση όρων της τεχνικής περιγραφής) πρέπει να τηρηθούν εκ νέου όλες οι νόμιμες διατυπώσεις δημοσιότητας και στις σχετικές δημοσιεύσεις για την αναβολή της ημερομηνίας του διαγωνισμού πρέπει να συμπεριλαμβάνεται σχετική ανακοίνωση ότι τροποποιούνται ουσιώδεις όροι της διακήρυξης. Ουσιώδεις δε θεωρούνται τροποποιήσεις όρων της διακήρυξης που αφορούν στις τεχνικές απαιτήσεις που καθορίζουν τα απαιτούμενα χαρακτηριστικά του υπό προμήθεια είδους, όπως όταν οι τροποποιήσεις αφορούν σε ιδιαίτερα χαρακτηριστικά και ιδιότητες του υπό προμήθεια υλικού. Η ως άνω μη τήρηση της νομιμότητας των κανόνων δημοσιότητας και η συνεπεία αυτής μη επίτευξη της μέγιστης δημοσιότητας του διαγωνισμού είναι ανεπίτρεπτη διότι πλήττει τις αρχές του ανταγωνισμού, της πρόσβασης στις διαδικασίες ανάθεσης δημοσίων συμβάσεων και της διαφάνειας και αποτελεί παράβαση ουσιώδους τύπου της διαδικασίας που καθιστά μη νόμιμη όλη τη διαδικασία του διαγωνισμού. 
Με την 1465/2009 Απόφασή του το VI Τμήμα του Ελεγκτικού Συνεδρίου ανακάλεσε την άνω Πράξη ως προς την πλημμέλεια αυτή, δεχόμενο πλάνη περί τα πράγματα.

Οι φορείς που διενεργούν δημόσιους διαγωνισμούς προμηθειών οφείλουν να τηρούν όλους τους προβλεπόμενους από το νόμο κανόνες δημοσιότητας και ειδικότερα υποχρεούνται, πλην άλλων, να δημοσιεύουν περίληψη των ουσιωδών στοιχείων των διακηρύξεων των διαγωνισμών στον ελληνικό τύπο και επίσης να αποστέλλουν περίληψη των διακηρύξεων στην Υπηρεσία Επισήμων Εκδόσεων των Ευρωπαϊκών Κοινοτήτων. Η περίληψη αυτή δεν επιτρέπεται να περιέχει πληροφορίες διάφορες από τις δημοσιευόμενες στον ελληνικό τύπο, μεταξύ δε των πληροφοριών που πρέπει να περιλαμβάνονται στις οικείες διακηρύξεις είναι και η «φύση των ζητουμένων προϊόντων, με αναφορά αν η υποβολή προσφορών ζητείται για την αγορά, χρηματοδοτική μίσθωση, μίσθωση ή μίσθωση – πώληση ή για συνδυασμό αυτών» (βλ. Παράρτημα ΙV του π.δ. 370/1995 και ήδη Παράρτημα VΙΙ Α του π.δ.60/2007). Άλλωστε, σε περίπτωση μετάθεσης της ημερομηνίας διενέργειας δημόσιου διαγωνισμού προμήθειας με τροποποιήσεις των όρων της διακήρυξης, κατόπιν σχετικής απόφασης του αρμόδιου οργάνου της αναθέτουσας αρχής, η νέα ημερομηνία διεξαγωγής του διαγωνισμού, καθώς και το γεγονός ότι έλαβαν χώρα οι ως άνω τροποποιήσεις απαιτείται να γνωστοποιείται ευρέως με σχετική ανακοίνωση, για την οποία πρέπει να τηρούνται όλες οι διατυπώσεις δημοσιότητας που προβλέπονται και για τις διακηρύξεις των διαγωνισμών. Τούτο αποσκοπεί στην ανάπτυξη ανταγωνισμού με την επίτευξη της ευρύτερης δυνατής συμμετοχής στο διαγωνισμό, στη διασφάλιση της διαφάνειας των διαδικασιών και της ίσης μεταχείρισης των ενδιαφερομένων να υποβάλουν υποψηφιότητα. Η αναθέτουσα δε αρχή οφείλει να ενημερώσει την Υπηρεσία Επισήμων Εκδόσεων της Ευρωπαϊκής Ένωσης αφενός για τη νέα ημερομηνία διεξαγωγής του διαγωνισμού, αφετέρου για τις τροποποιήσεις ή συμπληρώσεις όρων της διακήρυξης, προκειμένου οι διαφοροποιήσεις αυτές σε σχέση με το αρχικό κείμενο της διακήρυξης να τύχουν της απαιτούμενης από τις κείμενες διατάξεις δημοσιότητας (VI Τμ. Ελ.Συν. 1860/2009, 1725/2009, 17/2009, 50/2008, 19/2007).